Информационный портал 5NEWS

Пассивный доход: сдача квартир в аренду

Пассивный доход: сдача квартир в аренду

Заработок на сдаче квартиры - 5news.kg

Как заработать на сдаче квартиры в аренду

Этот вопрос начал беспокоить меня с тех пор, как пришла идея о «пассивном» доходе. Ну не мое это – производство, пусть даже и небольшое, или торговля, или «игры» с банковскими операциями. Конечно же, я проанализировала ситуацию на рынке недвижимости для начала. Собрала мнения компетентных людей и начала действовать.  Поверьте, уверенность и успех приходят только с опытом.

Заработок на сдаче квартиры - 5news.kg

Алсу, директор агентства недвижимости, не последнего в Кыргызстане по продажам и аренде:

— Сегодня аренда квартир – востребованный сектор в нашем бизнесе. Даже, если это всего одна квартира, а не пять, то правильная организация дела позволит получать реальный стабильный доход. И что важно – вы остаетесь собственником, поэтому имеете недвижимый капитал даже в самые кризисные времена.

Сергей, риелтор со стажем:

— Я в этой сфере работаю 15 лет. За это время усвоил одну особенность. Любой объект недвижимости (жилой фонд имеется ввиду) можно сдать в аренду или продать. Нет плохих объектов. Есть неправильная оценка стоимости и неоправданные амбиции со стороны арендатора или собственника. Нужно быть немного психологом, чтобы настроить людей на успех. Я не ленюсь, объясняю клиентам, что именно мешает или помогает при операциях с недвижимостью. Как правило, люди не имеют опыта в этом деле, искусственно завышают цену. Объект слишком долго рекламируется на рынке, как говорится «приедается» и зависает безрезультатно. Обязательно воспользуйтесь услугами профессионалов, если хотите развивать бизнес в сфере недвижимости.

Раиса, хозяйка роскошной квартиры в центре Бишкека:

— Сдаю в аренду собственную квартиру, в которой раньше жила сама. Я вложила приличную сумму в капитальный ремонт, как говорят, делала для себя. Добротные материалы, красивая мебель. Из опыта могу сказать: если бы сразу планировала «пассивный» доход, то тоже сделала бы качественный ремонт, но с менее дорогими материалами, мебель можно было подобрать уже позже, под клиента, тем самым немного сэкономить. Тем не менее, я довольна. Придирчиво подхожу к подбору будущих жильцов, поэтому выбрала долгосрочную аренду. Заметила, что люди, которые снимают на длительный срок, бережнее относятся к имуществу. Им же жить здесь.

Виды аренды жилья

В общем, мое мнение сложилось: это будет выгодно, если подойти с умом. Как выяснилось, аренда может быть различной.

Виды сдачи жилья - news.kg

Долгосрочная аренда – цена должна быть реальной, чтобы человек понимал, что за несколько лет он не переплатит значительную сумму. Чем должна отличаться квартира или дом? Хорошим ремонтом, бытовой техникой, лучше поновее, удобным расположением. Это детский сад или школа, рынок, супермаркет, транспортная развязка. Если это дом – хороший подъезд к нему, участок, небольшой садик, зона барбекю. Также важна надежная система отопления и водоснабжения. Если ты видишь в объявлении эти преимущества, то возникает желание посмотреть, следовательно, возрастают шансы сдать.

Перед тем, как сдать жилье, обязательно убедитесь в надежном состоянии электрической проводки, сантехнического оборудования, проверьте состояние труб. При малейшей необходимости, лучше сразу замените. Все форс-мажорные обстоятельства, а именно – сгоревшая в подъезде проводка от перенапряжения, потоп в квартире под вами – лягут на ваши плечи. Возмещать ущерб соседям придется в любом случае. Это дельный совет от специалистов. Я бы даже, честно говоря, об этом не подумала.

Аренда посуточно – отличается тем, что важнее внешний антураж для человека, который не будет вникать в подробности. Например, как часто отключают свет или воду, надежный ли лифт в доме. Для тех, кто снимает на несколько дней важен внешний вид, возможно оригинальный дизайн, красивое освещение, удобная мебель. Бытовая техника – по минимуму. Телевизор, микроволновка, утюг. Стиральная машина будет задействована крайне редко. Важно расположение квартиры. Если это центр города – просто идеально. Поскольку ваш клиент – в основном турист, который будет приходить вечером.

В аренде посуточно лично меня смущает сама процедура сдачи жилья. Судя по всему, я буду несколько привязана к процессу. Ведь люди поселяются и выезжают днем и ночью. Думаю, что важно определить залоговую сумму, чтобы покрывать непредвиденные расходы. Например, случайную порчу имущества. Что поделаешь? Но есть преимущество: доход можно получить выше, чем в долгосрочной аренде. Кстати, нужно заранее позаботиться об уборке и смене постельного белья. Поэтому, если вы занятой человек, то придется найти помощника.

Для VIP-клиентов отлично подойдет посуточная аренда квартиры-студии. Над этим объектом нужно будет потрудиться, но и цену можно назначить повыше. Лучше всего, если это престижный район города, добротный дом, высокие потолки и нестандартная планировка. В новострое это квартиры с панорамными окнами и просторными террасами-балконами. В этой нише клиенты капризнее, но платежеспособны. Поэтому требуют максимального комфорта и уюта.

Как лучше сдавать в аренду

Документация на аренду жилья -5news.kg

Кроме технических и коммерческих вопросов, важно определиться со своим статусом, вернее с его документальным оформлением. Есть варианты. Чтобы не быть голословной, я привожу виды налогообложения:

  1.  Частное предпринимательство. Вы, как субъект предпринимательской деятельности, будете отдавать государству 5% от своего оборота. Вполне приемлемо, на мой взгляд. Зато официальный статус имеешь.
  2.  Физическое лицо. Сдавая жилье, вы облагаетесь налогом 17% от дохода.
  3.  Без официального оформления в налоговой службе. Вы сдаете свое жилье «тайком». Мне кажется этот вариант самым неподходящим, поскольку в случае конфликтной ситуации, либо непредвиденных обстоятельств, вы будете абсолютно беспомощны, кроме того, налоговая может наложить штраф в большом размере. В общем, «скупой платит дважды». Я против этого пути.

Конечно, если у вас есть возможность организовать небольшой хостел, то частный предприниматель – это то, что нужно.

Как начать бизнес

Специалисты по недвижимости основой успеха считают рекламу продукта. Не могу не согласиться. Документы в порядке, ремонт свежий, мебель расставлена – ждут своего арендатора.

Как начать бизнес - 5news.kg

Главный вопрос: где его взять и как привлечь? Я выделила для себя главные моменты, предлагаю и вам задуматься над этим:

— Реклама в интернете на специализированных сайтах, в специальных изданиях. Есть варианты бесплатные, в которых ваш рейтинг такой, какой есть. Платные объявления предусматривают поднятие и продвижение вашего объекта. Это неплохое начало. Советую прежде проанализировать тенденции рынка, востребованность вашего объекта, средняя стоимость аренды. Это очень важно, поскольку дает возможность выставить реальную на текущий момент цену. Она зависит не только от самого объекта и его расположения, но даже и от сезона, не говоря уже об экономической ситуации в государстве.

Как разрекламировать? Посмотрите в объявлениях. В конце концов, придумайте сами.

Например, «сдам свою квартиру». Такая формулировка вряд ли заинтересует человека.

Во-первых, конкретизируйте объект. «Сдам 1,2 или 3 комнатную уютную просторную квартиру на определенном этаже, в тихом районе (или в сердце столицы)». В одну-две фразы вложите максимум полезной информации.

Во-вторых, обязательно добавьте «изюминку» — может это дизайнерский ремонт, авторская мебель, может быть просто обалденный вид из окна или роскошный парк для прогулок недалеко. В общем, найдите, что добавить к сухим цифрам по площади и этажности дома. Будьте готовы к тому, что люди звонят в любое удобное для них время, хоть допоздна, задают много вопросов, часто ненужных. Назначают показы по выходным. Короче говоря, нужно набраться терпения.

— Услуги профессионалов – агентств недвижимости, либо индивидуальных риелторов. Для меня, как для занятого человека, этот вариант более подходящий. Специалист оценит ситуацию на рынке и грамотно составит стоимость аренды вашей квартиры. Поскольку он заинтересован непосредственно в положительном результате, это будут реальные цифры. Кроме того, агентства имеют банк потенциальных арендаторов, поэтому в течение короткого времени смогут сдать вашу недвижимость. Показы можно тоже доверить им, а общаться уже непосредственно с претендентом. Есть только один нюанс – агентство должно быть проверенным, чтобы можно было не волноваться о том, что цена аренды сильно занижена, либо договор составлен неграмотно.

Как извлечь максимум

доход от сдачи жилья - 5news.kg

Как мы убедились, сдача в аренду жилья достаточно привлекательное дело, требующее доступных усилий. Но… Как говорят бизнесмены, любой бизнес хорош в его развитии. Мы тоже можем немного расширить горизонты за счет интересных идей и небольших вложений. А именно:

  1. Дополнительный заработок за счет дизайнерских решений – это я «подсмотрела». Первоначально идея развивалась в Европе. Сегодня постепенно набирает обороты у нас. Суть состоит в том, чтобы обычные квартиры превращать в дизайнерские студии. Это позволит не только увеличить стоимость жилья, но и трансформировать большую площадь в несколько объектов. Возможно придется задействовать кредитные средства или найти инвестора, но это того стоит.

Дизайн может быть различного уровня. От стиля лофт (промышленно-урбанистический стиль) до дорогого классического интерьера с использованием натуральных материалов. Все будет зависеть от вашего капитала. Интересным объектом для оригинального дизайна являются загородные дома. Для солидного клиента это прекрасная возможность подчеркнуть свой статус в повседневной жизни или на отдыхе. Такой объект потребует серьезных вложений, зато будет давать стабильно высокий доход.

  1. Субаренда. После того, как вы организуете аренду собственного жилья и приобретете опыт в этом деле, можно попробовать и этот вид заработка. Фактически, это передача имущества третьему лицу. Здесь вы будете выступать в качестве посредника. Ваших вложений и трудов по оборудованию квартиры может и не быть, но реклама, банк клиентов, работа с агентствами недвижимости даже в большем объеме. Кроме того, уровень ответственности несколько выше, особенно в случае порчи имущества арендаторами, либо невыполнения условий договора ими. В остальном, субаренда довольно выгодна тем, что не требует дополнительных затрат и инвестирования.

«Подводные камни» в потоке недвижимости.

Было бы неправильно рассказывать вам только положительные моменты. Как и в любом другом деле, человек должен иметь объективную информацию, чтобы оценить риски.

Какие же недостатки?

Первое – для развития этой сферы лучше уже иметь дополнительное жильё в наличии. Срочная покупка такого жилья, даже при наличии стартового капитала, скорее всего, будет окупаться долго. Учтите, приобретая жилье в новострое, вы сразу обрекаете себя на значительные затраты – проводка, штукатурка и многое другое, что уже имеется во вторичном жилом фонде. Это будет оправдано лишь в том случае, если востребован район, где построен дом, квартира имеет оригинальную планировку и большую квадратуру.

Второе – нужно учитывать особенности рынка недвижимости и текущую обстановку в экономике. Даже небольшой кризис может привести к падению стоимости аренды на рынке недвижимости. Возможен простой дорогих объектов, поскольку затраты на дорогой дизайн не позволят снизить плату слишком сильно. Будьте готовы к тому, что какое-то время будет вносить квартплату из личных средств.

Третье – я уже упоминала о рисках, связанных с порчей имущества. Здесь можно обезопасить себя, застраховав имущество, установив залоговые суммы или говоря простым языком – предоплаты. Вашей страховкой будет также грамотно составленный договор с обеих сторон, где учитываются внеплановые расходы. Реально стоит официально оформить свою предпринимательскую деятельность с уплатой положенных налогов. Зато, в самых крайних случаях вы сможете в судебном порядке защитить свои интересы. С аренды, как и с покупки-продажи, вам необходимо платить налоги, поэтому лучше вести официальную бухгалтерию.

Вот собственно и все, чем я хотела поделиться с тобой, любознательный будущий предприниматель. Надеюсь, ты внимательно дочитал до конца, а мой опыт пригодится тебе в развитии своего небольшого бизнеса.