Информационный портал 5NEWS

Вторичное жилье в Кыргызстане. Что такое «вторичный рынок»?

Вторичное жилье в Кыргызстане. Что такое «вторичный рынок»?

Вторичные квартиры - новости 5news

«Квартирный» вопрос: ну кто же с ним не сталкивался в жизни? Я не исключение. Думаю, вы согласитесь, что одним махом эту проблему никак не разрубить. Ну, что же делать? Будем разбираться вместе, постепенно, разворачивая один вопрос за другим, как ребенок заветную конфетку. А когда получим ответы, поймем для себя все самое важное – порадуемся не меньше. Итак, начнем.

Нужно ли иметь четкое представление перед покупкой?

Первое, что мне пришло в голову, обратиться к специалистам. Зашла в агентство недвижимости. Приличный офис, приветливые люди:

— Что Вас интересует? Чем можем помочь?

— Я решила приобрести жилье, сумма фиксированная, запросы определенные.

И началось… Меня забросали терминами, цифрами, бумагами, рассказами о том, что выгоднее купить. Я поняла, что стану весьма легкой добычей для риелторов, уболтают на любой объект. Понимая, что квартиру покупают не каждый день, решила, что для начала должна разобраться во всем сама. Вам, кстати, предлагаю воспользоваться моими трудами.

Что предлагают сегодня на рынке жилья?

Из всего прочитанного, прослушанного и лично мною просмотренного, я выделила для себя следующее:

— Первичный рынок, или «от строителей». Квартиры, в которые не ступал до тебя никакой другой житель. Хорошо это или плохо – решать каждому индивидуально. Я посмотрела несколько объектов. Новые подъезды, красивые современные лифты, окна, трубы. Но сразу минус. Сложности с инфраструктурой. Никаких действующих коммуникаций: нет проводки, нет разводки в санузлах. В общем, голые стены и стяжка на полу. Как правило, звуковая изоляция слабенькая. Необходимо будет обесшумливание. Но есть и огромный плюс – можно распланировать все, как душе угодно, вплоть до внутренних перегородок. Спланировать и проводку, и теплые полы, и все остальное. Это требует крупных вложений, поэтому первоначальная цена ниже, чем на квартиру в жилом состоянии. Вы не сможете сразу въехать в новую квартиру.

Часто слышала, что новые постройки более просторные, потолки там высокие. В этом как раз не факт их преимущества. Вторичный фонд хорошего уровня может быть большой площади, а потолки встречаются выше 3 метров.

— Вторичный рынок, или «от хозяина». Это не только объекты старого фонда. Дома бывают практически новыми, но на недвижимый объект уже оформлялось право собственности, возможно не один раз. Находятся в районах с развитой инфраструктурой, что важно для молодых семей с маленькими детьми, пожилых людей. Я выделила несколько категорий в этом сегменте на свое разумение.

Вторичный рынок - квартиры: все новости от 5news.kg

— Квартиры старого фонда под ремонт или «убитые», как говорят риелторы. Что в них положительного? Практически ничего, кроме цены. Старые невысокие дома, коммуникации, обычно изношенные на 80-90%, если вообще есть. К сожалению, существует еще в 21 веке старое печное отопление. Расположены не в самых престижных районах города. Купить вторичную недвижимость такой категории можно, располагая небольшими средствами. Это будет первый шаг на пути к собственности.

— Стандартные квартиры гостовской планировки от 9 до 16 этажей. Не вижу препятствий в их приобретении. Удобно делать ремонт, поскольку все выполнено по стандарту – двери и окна на местах, где они должны быть, комнаты правильной планировки, санузел обычного размера. Можно слегка изменить: объединить туалет и ванную комнату, убрать кладовку, застеклить или увеличить балкон. Все это вполне доступно. Капитальный ремонт преобразит такую квартиру, она прослужит еще долгое время, особенно при наличии качественно проведенных коммуникаций. Как правило, в таких домах находятся единомышленники, которые занимаются заменой труб, текущим ремонтом подъездов, благоустройством придомовой территории. Жильцы знают друг друга и консьержа, безопасно оставлять квартиру, уезжая в отпуск, например.

Элитные квартиры - новости 5 News.kg

— Дорогое элитное жилье. Я его так сразу и назвала – дорогое, оно того стоит. Это небольшое количество жильцов, 30-40 семей, своя парковка, охрана, автономное обеспечение водой и отоплением. Просторные, продуманные планировки, огороженная придомовая территория. Посторонним сюда проникнуть незамеченными маловероятно. Такие квартиры оправдывают свою стоимость, цена определяется бытовыми условиями и основательными ремонтами, сделанными из качественных материалов предыдущими владельцами.


Отличный вариант пассивного дохода. Подробнее читайте в статье Пассивный доход: сдача квартир в аренду. В этом случае можно говорить о реальной доходности вторичного рынка недвижимости. Такую квартиру арендуют состоятельные люди на длительный срок.


Как видите, много плюсов. Пока изучала вопрос, узнала еще об одном интересном варианте – можно снимать квартиру с последующим выкупом. Для вторичного рынка вообще замечательная идея. Будешь точно знать, насколько это подходит.

Разбираемся, что такое вторичная недвижимость

Для меня раньше не существовало такого термина. Что означает вторичный рынок? Казалось бы, строят много новых современных домов, где можно купить жилье по доступной цене. Но все не так просто. Хотите знать все о вторичной недвижимости?

«Вторичный рынок недвижимости сегодня востребован» – это мнение специалиста по недвижимости Кирилла Дудина. Он мне рассказал много полезного:

-Сегодня люди задают себе вопрос: выгодно ли покупать жилье от хозяина? Выражу мнение не только свое лично, но и специалистов в нашем деле: конечно. Объясню почему.

Это уже обжитая площадь. Имеются коммуникации, действующие на сегодняшний день. Приходя в такую квартиру, легко определить хорошее ли отопление, нет ли сырости, нормальный ли напор воды и газа. Можно посмотреть в документах, из какого материала стены, возраст дома. А новые обои или евроремонт – дело наживное. Если ваши вложения на момент покупки ограничены – этот вариант вам отлично подойдет. Не нужно больше платить за съемное жилье. Живи и вкладывай понемногу средства.

Квартиры в новострое - новости 5 news

Согласна с ним на все сто. Но на этом я не остановилась. Решила проконсультироваться с местным специалистом в строительном деле. Руслан, так зовут моего будущего бригадира, руководит небольшой группой строителей, занимающихся ремонтом квартир в столице Кыргызстана:

— Для начала, вы должны понимать, что рынок вторичной недвижимости абсолютно разный. От совсем разрушенного годами и жителями дома, до квартир премиум класса. Все же зависит от ваших материальных возможностей и запросов. Мы сможем привести в порядок любой объект. Но чтобы исключить риски лишних затрат, берите с собой строителя на просмотры. В общих чертах он составит смету затрат на ремонт. Грамотно определит, каким он должен быть: косметическим или капитальным. Так вы обезопасите себя от непредвиденных расходов.

 Этот момент я тоже прояснила – все решаемо.

Я настроена оптимистично, поэтому хочу проанализировать: какие неоспоримые достоинства уже использованного фонда?

Первое: можно выбрать конкретный район и планировку квартиры.

Второе: объект готовый, плати и заселяйся, огромный плюс, особенно, если нет другого жилья

Третье: на вторичное жилье легче взять кредит, доверие банков к этой категории больше, чем к другим.

 Остались еще серьезные вопросы? Да. Как покупать вторичное жилье? Я имею ввиду юридический аспект и цены.

«Подводные камни», о которых нужно помнить при покупке квартиры

Самое простое и решаемое дело – долги за коммунальные услуги от прежних хозяев. Просто будьте внимательны, не ленитесь посетить нужные организации, начиная с ЖЭКа, и проверить. Сегодня жилые объекты переходят в коллективную собственность совладельцев, поэтому крупные долги – редкость. Но проверить нужно. Ведь иногда такие долги приводят к аресту квартиры, судебным разбирательствам. Не верьте никому на слово.

Квартиру могут продавать по разным причинам. Например, «неблагополучные» соседи, которые не дают жизни. Перед покупкой поинтересуйтесь, кто живет рядом. Видно даже внешне, по состоянию дверей, окон и балконов. Да просто представьтесь и пообщайтесь с ними как будущие соседи. Будет нелишним.

Пожалуй, самый сложный для выяснения вопрос – юридическая подоплека будущей квартиры. Кирилл, риелтор, подчеркнул не один раз: «Не верьте словам, выбирая свою квартиру». Воспользуйтесь услугами юриста, который имеет служебный доступ в реестр, может проверить подлинность документов и историю квартиры. Кто и когда был прописан, есть ли несовершеннолетние, граждане в местах заключения, завещание или дарственная на долю квартиры и так далее.

Будьте готовы к тому, что стоимость квартиры увеличится до 1% и выше, если вы пользуетесь услугами агентства недвижимости, консультации юристов также стоят денег. Мое мнение – это как раз то, на чем экономить не стоит.

Сколько стоит жилье в Кыргызстане?

Я не аналитик, поэтому не берусь анализировать статистику по всей стране. Достаточно оценить ситуацию в столице. В других городах соотношение будет аналогичным, просто немного изменится уровень цен, в зависимости от локации.

Не секрет, что наибольшей популярностью в стране пользуются отдельные квартиры средней площади – двух- и трехкомнатные стандартной планировки. Вы часто можете услышать – «хрущевки», «сталинки», типовой проект, а еще «коммуны», «гостинки» и прочие. Вы знаете, что это такое? Нет? Я уже в курсе.

Самый недорогой сегмент – коммунальные квартиры. Такую можно купить при необходимости, но придется часто сталкиваться с соседями в местах общего пользования. Поэтому очень важно прежде познакомиться с ними поближе. Если у вас еще нет семьи, вы мало бываете дома, постоянно в разъездах – это удобно. Хорошие соседи присмотрят за вашей комнатой, стоимость такого жилья доступна, можно найти неплохие варианты ближе к центру.

Срочный выкуп квартиры - новости 5 news

Если вам нужно самое дешевое индивидуальное жилье, обратите внимание на такую позицию, как срочный выкуп квартир. Бывают разные ситуации, когда хозяевам приходится совершать быструю продажу. Расплачиваться нужно срочно и в полном объеме. Скорее всего, жилье будет без ремонта, но стоимость привлекательная. Не забудьте получить консультацию юриста по документам и проверить оплату коммунальных услуг.

Далее, в недорогом сегменте следуют «хрущевки» и 105 серия. Дома несколько изношены, поскольку это далеко не новый фонд. Но цена радует. В зависимости от состояния квартиры стоимость однокомнатной приблизительно 25 тыс. дол. Двухкомнатная квартира — от 27 до 37 тыс, трехкомнатная — до 40. Квартира может иметь богатую историю владельцев, поэтому внимательно изучите документы. Не лишним будет проверить состояние общих коммуникаций, заглянуть в подвал. Постоянная сырость, текущие трубы – не самый лучший вариант для начала новой жизни.

Если располагаете средствами, присмотритесь к кирпичным домам индивидуальной планировки и «элитке», как ее называют. Цены начинаются от 30 тыс., трехкомнатная квартира – до 48-50 тыс. дол. Жилье этого уровня более комфортно для проживания. В кирпичном доме теплее зимой и прохладнее летом, лучше звукоизоляция, чем в панельном, нет сырости. Капитальный ремонт, сделанный предыдущими владельцами, сохраняется на длительное время. Вполне возможно, что из вложений достаточно будет переклеить обои на свой вкус. Планировкой предусмотрены удобные балконы или лоджии, как правило, уже застекленные.

В целом, прогноз цен на вторичную недвижимость 2019 не готовит особых сюрпризов и резких скачков ни в Бишкеке, ни в других городах Киргизстана. Все весьма индивидуально. Иногда наличие качественного ремонта может существенно увеличить стоимость жилья, даже если оно не представляет особой ценности лично для вас. Поэтому, если сталкивались со всеми нюансами ремонтных работ, не переплачивайте, покупайте жилье под ремонт и совершенствуйте на свой вкус и кошелек.

Просматривая цены, я обратила внимание на то, что по сравнению с предыдущими годами, цены на вторичную недвижимость не снижаются. Наоборот, на рынке недвижимости наблюдается небольшое повышение по всем сегментам. Сезон мало влияет на продажи. Поэтому, мой совет — не откладывайте в долгий ящик покупку своего будущего.